专家：房产能否升值是关键，以租抵贷需量力而行

　　■见习记者满广宇近日，市民王先生很困惑——现在住的房子是三年前买的小户型，随着妻子的工作调入城区，生子计划被提上了日程，60多平方米房子的窘境逐渐体现出来，因此打算利用手头上25万元积蓄在城区重新购置一套面积稍大的房子。可是，在几家在售楼盘转了一圈初步确定购房意向之后，王先生不知道是将现在住的房子卖掉还是出租，用房租填补银行按揭贷款。和很多二次置业的市民一样，王先生正面临一次卖和租的抉择。

　　记者调查：或卖或租，市民选择各不同近几年来，我市房地产市场迅猛发展，部分区域的房产也水涨船高，房价节节攀升，一些房主依靠拥有多处房产而身价倍增。不少手头资金相对宽裕的房主选择以房养房，即使二次置业也不愿立刻把房屋出售变现。

　　市民袁先生正是如此，原本居住在南辛庄附近的他去年在火炬路买了一套三室两厅的新房。由于手头积蓄足够支付新房首付，他最后决定将原来居住的单身公寓拿来出租，一边赚取租金一边等待房子增值。“现在很多年轻人靠租房生活，刚性需求大，租金不会跌，而且只要房价在上涨，房产就会不断升值。”记者在采访中发现，认为未来房产还会升值是很多像袁先生这样的业主买新房不卖旧房的主要理由。

　　不过，楼市近两年的起起伏伏也让部分市民看透楼市的投资价值，认为还是及时卖掉旧房买新房更为划算。“仅从银行利息支出来考虑，就可以省下不少。”市民黄先生为记者算了一笔账，他现在的旧房如果出售，可以变现40万元，如果不卖，则需向银行贷款。以贷款30万元按揭20年，总共需支付利息19.1万元，每月需支付按揭2046.75元。而保留原有房屋，将其出租，每月租金约为1200元，根本无法抵消按揭支出，反而加重了他和家人的生活负担。“还不如趁现在行情不错，卖掉旧房子，无债一身轻！”黄先生说。

　　房产营销策划师：地段、小区环境、房屋状况决定房产能否升值“一套房产的升值潜力如何是购房者必须考虑的因素之一。”济宁某房地产策划顾问公司负责人蔡先生告诉记者，这一点对于房产投资尤为关键。不过，值得注意的是，即便是在房价持续上涨的市场状况下，也并非所有的房屋都会升值。“如果房产难以升值，甚至出现贬值，那么持有原有房产并不是明智之举。”蔡先生说，能够保持持续并且快速升值的房产，必须在地段、小区环境、房屋状况这3个因素中至少具有一项明显优势。“一般而言，房产的升值很大程度上有赖于地段的升值。”如果旧房拥有较好的地段，且小区环境较好，尤其是入住不久的房子，房产升值的可能性较大。反之，一些房龄较长，尤其是超过25年的老房子，房屋状况较差，甚至濒临拆迁，由于房屋价值逐渐萎缩，房主应该将其出售。

　　银行房贷科经理：不能将租金作为还贷主要来源“以租养房的风险还在于租金收入的不确定性，毕竟房屋的租金并不是由个人的定价决定的，而要看当时的市场情况，受市场供求关系影响的。”对于想要以租养房的市民，城区某商业银行房贷科李经理也有一些建议。在房屋租赁市场以及租金并不十分稳定的情况下，将租金收入作为新房主要的还贷来源，无疑是一种极大的冒险。

　　李经理说，以市区目前的房市行情来看，房屋租赁市场的需求量确实很大，不过从逐年增长的房屋空置率来看，可供出租的房源供应量更大。因此，出租困难、租金较低是不少非紧俏类房源的房东普遍面临的问题，再加上银行利率上的不稳定性，市民要想完全以租抵贷，将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源，是不大可行的。

　　因此，李经理建议，如果房主经济实力有限，尤其是不出售旧房则需要大额银行贷款买房的业主，完全可以考虑将旧房出售，填补因购买新房而造成的资金缺口，尽可能一次性付款购买新房，免去了银行按揭贷款的压力。